律师代理某公司分公司诉龚某租赁合同纠纷一审、二审案
案例内容
【案情简介】
北京某公司哈尔滨分公司与龚某于2019年6月10日签订了《租赁合同》，约定龚某承租北京某公司哈尔滨分公司旗下商场中的商铺用于经营某品牌，合同约定了租金、综合管理服务费的收取标准。合同签订后，北京某公司哈尔滨分公司如约交付了房屋，龚某进行装修，后于2019年9月28日开业经营。2020年由于疫情影响，商场从1月30日至3月11日暂停营业 ，北京某公司哈尔滨分公司为龚某减免了2020年1月25日至2020年3月31日（共计67天）租金。2020年4月起，龚某开始拖欠房屋租金，后于2020年4月30日私自撤柜并将店内货品全部清空。
北京某公司哈尔滨分公司委托律师向法院提起诉讼，请求龚某赔偿其拖欠的租金62382.96元、综合管理服务费77016元、电费3775.32元、违约金138628.8元，共计281803.08元，并将租赁商铺恢复原状交还北京某公司哈尔滨分公司。一审法院以疫情属于情势变更为由，判决龚某赔偿北京某公司哈尔滨分公司拖欠的各项费用共计11031.81元，将租赁商铺恢复原状，同时驳回北京某公司哈尔滨分公司其他诉讼请求。
北京某公司哈尔滨分公司不服一审判决，向哈尔滨市中级人民法院提起上诉。二审判决纠正了一审判决中认为龚某行为构成情势变更的结论，认定龚某构成违约责任，判决维持一审法院民事判决第二项、撤销一审法院民事判决第三项、变更一审法院民事判决第一项，并判决龚某于本判决生效之日起十日内给付北京某公司哈尔滨分公司欠付的租金、综合管理服务费、电费、违约金等费用合计201774.37元，同时驳回北京某公司哈尔滨分公司其他上诉请求及一审诉讼请求。
【代理意见】
我方（北京某公司哈尔滨分公司）认为，本案系租赁合同纠纷，主要争议焦点在于龚某拒绝支付租金、综合管理服务费、电费这一行为是否构成违约，对此，我方认为，龚某的行为构成违约，应当给付北京某公司哈尔滨分公司拖欠的各项费用并赔付合同约定的违约金。具体观点如下：
一、双方签订的《租赁合同》合法有效，双方应按照合同严格履行，龚某拒绝支付租金的理由不能成立
北京某公司哈尔滨分公司与龚某签订的租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应认定合法有效，对当事人具有法律约束力。租赁双方都应全面履约，否则应承担相应的法律责任。北京某公司哈尔滨分公司在签订合同后，依约交付了房屋，并提供了标准的配套物业管理服务，履行了合同约定的义务，龚某入驻后进行装修并正常开业经营，应当履行作为承租人的义务，按时缴纳租金等费用。而龚某未按合同约定缴纳第二季的租金等费用且单方提前终止合同，构成违约。
二、龚某违约事实清楚、证据充分，其提前终止合同的理由不能成立，应按合同约定承担相应的违约责任
龚某的违约行为发生在疫情之前，按照合同约定其在2019年12月20日前就应当缴纳下一季的租金等费用，但是龚某未缴纳，本案是龚某在疫情暴发之前就已经拖欠租金一个多月，疫情暴发后不但拒付租金还擅自撤铺，明显是龚某提前终止合同。按照合同约定，龚某提前撤铺应和商场协商一致并且提前90日书面通知商场，但是龚某未按照合同约定履行通知义务。因此，可以认定龚某存在拒付租金和擅自撤铺两项违约行为，且构成根本违约。
龚某引用的两份文件均不适用于本案，其引用的（2020）734号文件，文件明确指出“对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。”其引用的哈政规（2020）1号文件，文件明确指出“对承租市、区县（市）政府国有资产类经营用房的中小微企业，给予免收1个月房租和物业费、减半收取第二个月房租。其中，对承租市属行政事业单位、国有企业经营用房的，减免2020年1月和2月租金，3月和4月租金减半收取；对租用其他社会经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金和物业费，具体由双方协商解决，市政府将在媒体上予以宣传表扬。”因此，疫情停业期间商场对龚某并不存在法定的减免租金的义务，北京某公司哈尔滨分公司本着共克时艰、共渡难关的的合作理念为商户减免租金，是为了促进租赁双方更好的继续合作，但是龚某在商场恢复营业后就立刻终止履行合同，明显违反了契约精神。租金减免的前提，应当本着互惠互利的原则进行，应适用于长期合作且无违约、无恶意拖欠费用的商户。对于恶意拖欠费用的商户和擅自撤铺的商户，不应当给予减免。因此，龚某不应享受疫情期间租金减免政策。
因龚某的违约行为导致合同不能继续履行，根据《民法典》五百六十三条第二款和合同21.3、21.4款，因此，商场在起诉前向龚某发出了合同解除终止函，解除日期应当确定为2020年4月30日。合同解除后，龚某拖欠的费用应该支付商场，庭审查明龚某仅缴纳了第一季度的租金及其他费用，从2020年1月开始未缴纳租金等费用，因此北京某公司哈尔滨分公司按照合同约定的各项收费标准计算了龚某的欠费数额，龚某在没有相反证据的情况下无法推翻北京某公司哈尔滨分公司主张的费用。按照合同21.3项、21.4项，龚某应承担的违约责任包括：1.没收保证金；2.赔偿四个月的固定租金；3.不享受疫情减免的租金；4.支付房屋占有使用费。因此，北京某公司哈尔滨分公司的主张符合法律规定和合同约定。我方认为，合同的履行期限是三年，龚某只履行了七个多月，合同约定的四个月的违约金根本不足以弥补商场的损失，加上各项保证金84392.55元，也仍不能弥补商场的实际损失。龚某经营的三家店铺几乎在同一时期同时撤铺，现另外两家店铺仍处于空置状态，因此给商场造成了巨大的经济损失。
三、龚某在疫情期间应正常缴纳综合管理服务费
综合管理类服务费主要服务包括房屋公共部分、共用设施设备的维护和管理、环境保洁、绿化景观、商场内的保安、保洁等。租赁合同约定的综合管理服务费是按季支付的，龚某未按照合同约定支付第二季的物业费，现在以疫情为由主张减免不符合合同约定也不符合法律规定，因为商铺不管是否经营，其物业服务行为一直在进行，例如保洁、秩序维护、设备维护、供暖供电、安全监控等。在疫情闭店期间，超市正常营业，商场正常供暖供电，物业人员正常上班，而且物业人员每天要对所有区域进行消杀工作，付出的人力物力财力成本比平时更高。因此，龚某以疫情期间商场未提供物业管理服务的抗辩理由不能成立。
四、龚某以不可抗力为由主张免除违约责任不能成立
根据合同二十四条不可抗力条款的约定，双方特别约定，该房屋因不可抗力遭到严重破坏，导致乙方无法继续经营的，双方应当就是否继续履行本合同进行商议。如在不可抗力事件发生后90日内乙方既无法继续经营，双方也无法达成一致意见的，则任何一方均有权终止本合同。本案闭店的时间只有41天，3月11日之后商场正常营业，因此只有闭店期间属于不可抗力，复工后商场正常经营，没有导致龚某无法继续经营，是龚某主动放弃经营的，因此其以不可抗力为由解除合同不能成立，并且不可抗力不能成为拒付租金的理由。
北京某公司哈尔滨分公司在闭店期间一直向总部申请租金减免事宜，而且在疫情期间也没有对商户进行租金催缴，对于租户迟延缴纳租金也未收取任何滞纳金，而且一直积极筹措资金，并最终自筹资金为商户开展了67天的租金减免政策，作为一家新开业的商场，北京某公司哈尔滨分公司需要全体商户共同努力，创造繁荣的景象，因此疫情发生后商场本着同舟共济的原则，一面配合政府做好安全防控，一面尽自己所能扶持商户。而龚某只考虑自身利益，没有考虑商场的利益，龚某承租的三家商户均私自撤店，其根本不考虑商场的租金等各项费用的损失，也不考虑在疫情过后招募新的商户所面临的重重困难，这样的行为并不是合理止损的自救措施，而是明显的违约。龚某的退租行为还引起了其他商户的争相效仿严重影响了商场的整体运营。
综上，根据《民法典》的相关规定，龚某既违反了法律规定亦违反了合同约定，其违约行为给商场造成了巨大的经济损失，应给付相应赔偿。
【判决结果】
一审判决龚某于本判决生效之日起十日内给付北京某公司哈尔滨分公司拖欠的剩余各项费用11031.81元，将租赁的商铺恢复原状，同时驳回北京某公司哈尔滨分公司的其他诉讼请求。
二审法院判决维持一审判决第二项，撤销一审判决第三项，变更一审判决第一项，并判决龚某于本判决生效之日起十日内给付北京某公司哈尔滨分公司欠付的租金、综合管理服务费、电费、违约金等费用合计201774.37元，同时驳回北京某公司哈尔滨分公司其他上诉请求及一审诉讼请求。
【裁判文书】
一审哈尔滨中级人民法院做出的（2021）黑0102民初1698号民事判决书认为，双方间签订的《租赁合同》合法有效，双方应该遵照执行，故双方之间房屋租赁合同关系成立。双方履约过程中，因受到疫情影响，商场曾停业，重新开业后亦未恢复正常。本案中，因疫情原因实体店经营均受到冲击，龚某经营不善，虽未经商场准许撤柜，但以其自己行为要求解除合同，认定为情势变更较为适宜，不宜认定为违约，故龚某缴纳的各项保证金、押金共计84392.55元，应允许抵顶商场主张的各项费用。对于商场要求龚某给付其违约金的诉讼请求，因龚某不属于违约，本院不予支持。北京某公司哈尔滨分公司主张的各项费用抵顶后剩余11031.81元的部分，本院予以支持，其余部分本院不予支持。龚某主张租赁店铺所属商场开业率未达到70%，不应支付租金，但根据龚某支付第一季度租金的行为视为对上述约定的变更，故本院对其答辩主张不予认可。龚某撤柜时未按合同约定将租赁商铺恢复原状，该约定义务与疫情影响无关，龚某虽答辩主张系商场原因导致未能恢复原状，但其举示的证据无法证明上述主张，故本院不予认可。北京某公司哈尔滨分公司请求龚某将租赁商铺恢复原状，本院予以支持。
二审哈尔滨中级人民法院做出的（2021）黑01民终10346号民事判决书认为，龚某与北京某公司哈尔滨分公司之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。关于北京某公司哈尔滨公司主张一审存在重复抵扣的问题，自2020年1月1日开始，龚某开始未向商场交纳各项费用。受新冠疫情影响，商场于2020年1月30日至2020年3月11日闭店，故该期间的相应费用予以扣除，北京某公司哈尔滨分公司一审庭审中明确其第一项诉讼请求的计算方式为租金自2020年3月7日至4月30日，按1155.24元/天；管理服务费自2020年1月1日计算至4月30日，19254元/月；电费根据实际每月点费用量计算。龚某自2020年1月1日至2020年4月30日，扣除闭店期间的相关费用，尚欠付租金为92419.2元、电费3775.32元及综合管理服务费51344元。北京某公司哈尔滨分公司一审庭审中也自认其主张的款项未扣除龚某此前交纳的保证金及押金，其庭审后向一审法院提交了其主张的费用明细表，二审时据此主张该明细表中已将龚某此前交纳的保证金进行了抵扣，但该明细表系其自行制作，故应在龚某欠付款项范围内扣除其此前交付的保证金等费用。根据合同约定，龚某以经营不善为由在未经商场允许情况下，从租赁商铺撤出，并交还房屋，应视为双方合同已经解除，但不影响北京某公司哈尔滨分公司依据合同主张违约责任，一审法院关于本案适用情势变更原则免除龚某的违约责任并判决北京某公司哈尔滨分公司分担龚某拖欠的各项费用没有事实和法律依据，本院予以纠正。故北京某公司哈尔滨分公司关于龚某应按照合同约定给付其按照本合同终止当年4个月固定租金标准的违约金138628.8元的诉讼请求应予支持。虽然合同约定因龚某违约而提前终止合同的，北京某公司哈尔滨分公司有权没收本合同项下之履约保证金、质量保证金及本合同约定的其他保证金，并要求龚某支付违约金，并且龚某应于本合同终止后7日内补交北京某公司哈尔滨分公司已经给予龚某的各项优惠减免金额，但双方约定的保证金及违约金均具有保证合同履行的性质，且四个月租金的违约金可以弥补因龚某违约提前终止合同给商场造成的损失，故上述保证金应允许龚某抵扣其欠付的租金及违约金。
【案例评析】
在疫情影响下，商铺欠付商场租金是属于情势变更还是属于实际违约？
《中华人民共和国民法典》第五百七十八条规定：当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期间届满前请求其承担违约责任。第五百八十五条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
本案中，龚某与北京某公司哈尔滨分公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行责任，疫情闭店期间，商城已经为商户减免了67天的租金，且商场属于非国有房屋，法律并没有明确规定其必须为商铺减免疫情期间的租金，因此，龚某主张情势变更既无合同约定也无相关法律规定，本案无法构成情势变更。
在合同履行期间内，龚某拒绝支付租金，并擅自撤离店铺，拿走店铺内所有货品，根据《租赁合同》约定，龚某已经以实际行动构成违约，应当承担违约责任，因此本案应当认定龚某构成违约。
【结语和建议】
建议商场在经营过程中遇到类似合同纠纷时，尽早征求专业律师的建议，以尽可能将损失降到最小。在日常与商铺经营者沟通的过程中，也要注意安抚商铺经营者的情绪，讲清利害关系，争取与商铺联手，同舟共济，共同克服疫情这一难关。
